В действующем законодательстве предусмотрена возможность получения компенсации от государства в случае, если вы приобрели единственное жилье как добросовестный покупатель, однако его забрали из-за того, что продавец не имел право на продажу этого жилого помещения.
Единственное жилье — это жилое помещение или его часть, которое является единственным пригодным для постоянного проживания гражданина и совместно проживающих с ним членов его семьи. Такое жилье защищается исполнительским иммунитетом — это означает, что на него нельзя обратить взыскание, а в процедуре банкротства включение единственного жилья в конкурсную массу в рамках дела не допускается. То есть единственное жилье защищено законом от изъятия в исполнительном производстве, которое ведут приставы, и от реализации в процедуре банкротства.
Читать подробнее…
Право на данную компенсацию возникает при совокупности следующих условий:
- Вы являетесь добросовестным покупателем (то есть при покупке недвижимости Вы полагались на достоверные источники, в том числе на данные Единого государственного реестра недвижимости).
Важно: Если покупатель знал или должен был знать, что приобретает квартиру у продавца, который не имеет права ее отчуждать, не проявил должную осторожность и осмотрительность при приобретении жилья, он считается недобросовестным.
- Продавец помещения не являлся его настоящим собственником.
- Жилое помещение, которое Вы купили, истребовал его настоящий собственник через Суд.
- Вы просудили с продавца убытки, которые понесли из-за покупки жилья, то есть те деньги, которые Вы передали продавцу за его приобретение.
- В течение 6 месяцев приставы взыскали с продавца сумму убытков частично, либо не взыскали вообще (по независящим от Вас причинам).
Приведем конкретный перечень случаев, когда сделку могут оспорить, а квартиру забрать, и на что важно обращать внимание:
- Сделка совершается не самим владельцем, а доверенным лицом по нотариальной доверенности (важно проверить сроки и действительность доверенности, нотариуса, удостоверившего доверенность, а также паспорт человека, указанного в документах). В случаях продажи имущества по доверенности, рекомендуется запросить у продавца справки, подтверждающие, что он не страдает психо или наркозаболеваниями и не стоит на учете в данных учреждениях, чтобы исключить риск оспаривания сделки в связи с недееспособностью лица.
Важно: Доверенность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты по реквизитам и ФИО нотариуса.
- Сделка совершается с имуществом, приобретенным с использованием материнского капитала. (Если дети в такой квартире не были наделены долями, Социальный фонд России (бывший Пенсионный фонд) будет считать это нарушением прав детей и может оспорить сделку, поэтому важно проверить наличие долей детей и разрешение на продажу от СФР).
- Продавец имущества находится в преддверии банкротства
- Сделка совершается с имуществом, принадлежащим супругам на праве совместного имущества. (Такое имущество нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если продавец в разводе, необходимо проверить решение суда о разделе совместного имущества или брачный договор).
- Сделка совершается мошенником по поддельным документам.
Важно: С помощью сервиса Государственных услуг можно проверить, что паспорт действителен. Через свои Гос. Услуги любой человек может ввести ФИО и серию/номер предоставленного паспорта, а сервис сверит их данными с органами Министерства внутренних дел.
Рассмотрим ситуацию на 5 примерах из судебной практики:
- В августе 2012 года гражданка Иванова со своим дедушкой приватизировала квартиру. В ноябре 2012 года дедушка подарил долю своему сыну Роману. В 2016 году данное дарение было признано недействительным, но запись в ЕГРН о праве собственности на долю в квартире у Романа осталась. Дедушка умер в октябре 2021 года, а его сын продал долю в июне 2022 года Петровой, хотя права собственности у него не было.
- Алешкина без согласия своего супруга Песцова продала общую квартиру Щербинину, который через месяц продал её Стаканову, который в свою очередь ещё через месяц продал её Белякову. Все договоры купли продажи были признаны недействительными. Компенсацию выплатили только Белякову, поскольку квартиру изъяли именно у него.
- Зайкова арендовала с сентября 2018 года квартиру у собственника Полынкина. Зайкова изготовила паспорт на имя Полынкина и от имени собственника в октябре 2018 года продала квартиру Усенко.
- Умер гражданин Ложкин. Наследниками квартиры стали Воронова и Воробьева. Однако в Росреестре ошибочно было зарегистрировано право собственности Вороновой на всю квартиру. Воронова эту квартиру продала Солнышкову, хотя имела право собственности только на ½ квартиры.
- В декабре 2013 года между Ивановым и Третьяковой был заключен договор купли-продажи квартиры. Ранее — в марте 2013 года между Столбиковым и Ивановым был заключен договор купли-продажи. Данный договор был признан недействительным, поскольку Столбиков умер до заключения договора от его имени. Третьякова обратилась за получением компенсации.
Чтобы получить рассматриваемую компенсацию, необходимо обратиться с иском к Российской Федерации о выплате компенсации и дождаться вступления этого судебного акта в законную силу.
Особенности компенсации:
- Компенсация носит однократный и единовременный характер.
- Её размер определяется судом исходя из суммы реального ущерба, полученного с покупки единственного жилья (также предусмотрена возможность заявить сумму компенсации в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта).
- Если приставами частично были взысканы убытки с продавца в пользу добросовестного покупателя, то размер компенсации уменьшается на сумму фактически возмещенных продавцом убытков.
- После выплаты компенсации к Российской Федерации переходит право (требование) к продавцу о взыскании выплаченной добросовестному покупателю компенсации.
В завершение, хочется подчеркнуть, что данный вопрос очень серьезен и требует немедленных действий. Работу по получению компенсации следует начинать еще на этапе подачи собственником в суд заявления об истребовании, а не ожидать вынесения решения. В противном случае можно потерять время и упустить возможность на компенсацию.
